Avaleht / Investeerimine / Kinnisvarainvesteeringud
Kinnisvarainvesteeringud tähendavad kapitali paigutamist kinnisvarasse või kinnisvaraga seotud instrumentidesse eesmärgiga teenida tulu, kasvatada vara väärtust või saavutada mõlemat korraga. Kinnisvarasse saab investeerida nii otseselt, ostes füüsilise objekti, kui ka kaudselt fondide, aktsiate või väärtpaberite kaudu.
Kinnisvarasse investeerimisel on kaks peamist tootlusallikat:
Praktikas hinnatakse sageli nii brutotootlust, netotootlust kui ka seda, kui stabiilne ja prognoositav on rahavoog pärast kõiki kulusid.
Kinnisvara hindamisel kasutatakse korraga nii tootluse, väärtuse, finantsvõimenduse kui ka tasuvuse mõõdikuid. Osa neist näitab vara ennast, osa aga investori vaadet pärast laenuraha kasutamist.
Lihtsustatud kujul võib investori nõutavat tulusust väljendada järgmiselt:
$$E(R) = r_{real} + \pi + RP$$
E(R)— oodatav tulusus (expected return);
rreal— reaaltulu (real return);
π— inflatsioon (inflation);
RP— riskipreemia (risk premium).
See tähendab, et investor soovib vähemalt säilitada raha ostujõu, saada reaalset tootlust ning saada lisatasu kinnisvarainvesteeringu riskide eest. Diskonteerimisel tuleb kasutada sama loogikaga kooskõlas olevat nominaalset või reaalset määra.
Paljude kinnisvarasuhtarvude lähtepunkt on NOI (net operating income):
$$NOI = Efektiivne\; brutotulu - Tegevuskulud$$
NOI ei sisalda üldjuhul intresse, laenumakseid, tulumakse ega suuremaid kapitalikulusid. Seetõttu sobib see vara tegevusliku tootluse hindamiseks enne finantseerimisotsuseid.
Income return ehk jooksva tulu tootlus näitab, kui suure tootluse annab vara perioodi jooksul teenitud NOI võrreldes perioodi alguse väärtusega:
$$Income\; return = \frac{NOI}{V_{0}}$$
Capital return ehk väärtuse muutusest tulenev tootlus näitab vara hinna või kapitaliseeritud väärtuse muutust:
$$Capital\; return = \frac{V_{1} - V_{0}}{V_{0}}$$
Total return ehk kogutootlus on nende kahe summa. Lihtsustatud kujul:
$$TR = Income\; return + Capital\; return$$
$$TR \approx \frac{NOI + (V_{1} - V_{0})}{V_{0}}$$
TR— kogutootlus (total return);
V0— vara väärtus perioodi alguses;
V1— vara väärtus perioodi lõpus.
Praktikas võib täpsem arvutus korrigeerida väärtuse muutust ka kapitalikulude, ümberehituste või muude perioodi jooksul tehtud investeeringute võrra.
Kinnisvara netotootlus lihtsustatud kujul:
$$R_{property} = \frac{CF + (V_{1} - V_{0})}{V_{0}}$$
Kapitalisatsioonimäär ehk cap rate on üks levinumaid kinnisvara hindamise suhtarve:
$$Cap\; Rate = \frac{NOI}{V}$$
Cap rate seob vara tegevustulu selle väärtusega. Sama valemit saab ümber pöörata ka väärtuse hindamiseks:
$$V = \frac{NOI}{Cap\; Rate}$$
Rproperty — kinnisvara tootlus;
CF— aastane netorahavoog (cash flow);
V— kinnisvara väärtus.
Kui vara ostetakse turuhinnaga ning finantseerimist eraldi ei vaadelda, siis on cap rate sisuliselt vara võlavaba jooksva tootluse ligikaudne mõõdik.
Kui aastane netorahavoog on suhteliselt stabiilne, saab kinnisvara tasuvusaja leida lihtsustatud kujul:
$$PP = \frac{Initial\; Investment}{CF}$$
PP— tasuvusaeg (payback period);
Initial Investment — alginvesteering.
Mida lühem tasuvusaeg, seda kiiremini investeeritud kapital tagasi teenitakse. Samas ei arvesta see valem raha ajaväärtust ega tasuvusajast hilisemaid rahavooge.
Omakapitali tootlus kinnisvarainvesteeringu vaates näitab, kui palju teenib investor oma sissepandud omakapitalilt pärast võlateenindust:
$$CoC = \frac{CFE}{E}$$
Seda mõõdikut käsitletakse praktikas sageli ka cash-on-cash return'ina.
Kogukapitali tootlus ehk vara tootlus enne finantseerimist näitab tootlust kogu investeeritud kapitalile:
$$R_{unlevered} = \frac{NOI}{V}$$
CoC— omakapitali rahavoopõhine tootlus (cash-on-cash return);
CFE— omanikule jääv rahavoog (cash flow to equity);
E— investeeritud omakapital;
Runlevered — kogukapitali tootlus enne finantseerimist.
Kui võlga ei kasutata või hinnatakse vara eraldi finantseerimisstruktuurist, on kogukapitali tootlus ja cap rate sageli väga lähedased mõisted.
Laenukoormuse kattekordaja ehk debt service coverage ratio (DSCR) mõõdab, mitu korda katab vara NOI aastase võlateeninduse:
$$DSCR = \frac{NOI}{DS}$$
DS— aastane võlateenindus (debt service).
Kui DSCR on alla 1,0, ei kata vara tegevustulu laenumakseid täielikult. Mida kõrgem on DSCR, seda suurem on laenuandja turvapuhver.
Kinnisvaras vaadeldakse tasuvuspunkti sageli kui minimaalset tulutaset või täituvust, mille juures vara katab tegevuskulud ja laenumaksed. Lihtne tasuvuspunkti suhtarv (break-even ratio) on:
$$BER = \frac{OE + DS}{GI}$$
BER— tasuvuspunkti suhtarv (break-even ratio);
OE— tegevuskulud (operating expenses);
GI— brutotulu (gross income).
Mida madalam on see suhtarv, seda suurem on vara puhver vakantsuse või tulude languse vastu. Sama loogikat saab kasutada ka minimaalse vajaliku täituvusmäära hindamiseks.
Otsese investeeringu puhul omandab investor ise kinnisvaraobjekti. See annab suurema kontrolli, kuid tähendab ka rohkem juhtimist, hooldust, finantseerimise korraldamist ja tehingukulusid.
Kaudse investeeringu puhul kasutatakse kinnisvarafonde, REIT-e, kinnisvaraarendajate aktsiaid või muid instrumente. See teeb sisenemise lihtsamaks ja võib anda parema hajutatuse, kuid investoril on vähem otsest kontrolli alusvara üle.
Kinnisvarainvesteering ei ole riskivaba. Olulisemad riskid on tavaliselt:
Jah. Selleks saab kasutada näiteks kinnisvarafonde, REIT-e, arendajate aktsiaid või muid kinnisvaraga seotud väärtpabereid. See võimaldab investeerida väiksema kapitaliga ja sageli hajutatumalt.
Sest kinnisvara tehingukulud on suhteliselt kõrged, likviidsus on madalam kui paljudel finantsinstrumentidel ning tootlus kujuneb enamasti pikema aja jooksul nii rahavoost kui ka väärtuse muutusest.
Income return näitab jooksva tulu tootlust, capital return vara väärtuse muutusest tulenevat tootlust ning total return on nende kahe summa. Kinnisvara kogutootlus võib olla hea isegi siis, kui üks komponentidest on ajutiselt nõrk.
Cap rate aitab hinnata vara väärtust võrreldes selle NOI-ga, samal ajal kui DSCR näitab, kas vara rahavoog katab laenumaksed piisava varuga. Investor vaatab sageli mõlemat korraga, sest üks mõõdab vara tootlust ja teine finantseerimisriski.